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房企境內(nèi)債融資迎來(lái)改善
，中海150億公募債獲批通過(guò)

房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求在政策多番支持下開(kāi)始出現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)

。

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%

，環(huán)比下降27.0%
。行業(yè)平均利率為3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)
，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。10月融資同比首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)
，與行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期的初期相比
，行業(yè)融資已出現(xiàn)修復(fù)跡象。


從總量來(lái)看

，與去年同期相比，今年1-10月的發(fā)行量同比已縮小至16.4%
，且月度發(fā)行量基本平穩(wěn)
。從發(fā)行主體來(lái)看，央國(guó)企發(fā)行總額同比僅下降0.9%
，在總發(fā)行中的占比為87.1%，提升了14個(gè)百分點(diǎn)
。

中海地產(chǎn)是十分明顯的案例

。11月7日，深交所披露
，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海地產(chǎn)”）所申請(qǐng)的150億元小公募正式獲批通過(guò)
，將采取分期發(fā)行方式。

這筆大額公募債的獲批通過(guò)相當(dāng)迅速

。10月24日
，中海地產(chǎn)向深交所提交募集所明書(shū)，不到20天的時(shí)間即獲得通過(guò)
。

中海地產(chǎn)計(jì)劃將這筆融資用于償還公司有息債務(wù)、支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力

、項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金
。

即便房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道這兩年承壓不少，但是中海地產(chǎn)的發(fā)債仍然保持著頻繁

、且低利率的節(jié)奏。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)

，今年以來(lái)
，中海地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)已發(fā)行165億元債券，包括90億元中期票據(jù)和75億元公司債
。

孔雀開(kāi)屏系統(tǒng)顯示，中海地產(chǎn)2022年第七期

、第六期中期票據(jù)均在評(píng)估中
，注冊(cè)金額總計(jì)達(dá)30億元。

能在今年順利發(fā)行多筆債券

，一方面是得益于政策支持，另一方面也與中海地產(chǎn)的穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況有關(guān)
。

現(xiàn)階段仍能在境內(nèi)發(fā)行公開(kāi)債的房企包括萬(wàn)科

、保利發(fā)展、招商蛇口
、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地
、華發(fā)股份
、首開(kāi)、萬(wàn)達(dá)商管等企業(yè)
。

近期房企融資接連有利好消息。中指研究院統(tǒng)計(jì)

，疊加上半年對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)貸款及并購(gòu)債支持規(guī)模超過(guò)1000億
， 5月
、8月示范房企通過(guò)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具及全額擔(dān)保發(fā)債融資百億資金，8月底監(jiān)管部門(mén)設(shè)立保交樓2000億專項(xiàng)借款
，9月底監(jiān)管指示對(duì)房地產(chǎn)新增6000億貸款等，合計(jì)年內(nèi)房企所獲資金支持約為萬(wàn)億級(jí)
。

在政策端持續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資下

，房企融資成本也進(jìn)一步下降。從融資利率來(lái)看
，10月融資綜合平均利率為3.48%
，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)
，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)
。

回歸到企業(yè)自身，11月4日

，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱
，10月份實(shí)現(xiàn)銷售金額約312.91億元，同比上升15.1%
。這是為數(shù)不多同比銷售額已回正的房企。

2022年1-10月

，中海地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約2325.94億元，同比依然下跌23.1%
，但下滑幅度好于行業(yè)平均水平
。

房地產(chǎn)行業(yè)銷售仍面臨挑戰(zhàn)的當(dāng)下

，中海地產(chǎn)過(guò)兩千億的銷售額已是不易
，前十月的銷售規(guī)模已位居行業(yè)第四。

在現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況方面

，截至第三季度末
，中海地產(chǎn)銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1193.5億元
，凈負(fù)債率為43.7%
，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間。

得益于境內(nèi)融資渠道的通暢

，中海地產(chǎn)今年在投資布局上也保持著較為積極的姿態(tài)
。

2022年1-10月

，中海計(jì)收購(gòu)的土地累計(jì)應(yīng)占樓面面積約596.8萬(wàn)平方米
，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為821.1億元
。上半年，中海地產(chǎn)累計(jì)投入超過(guò)百億元用于并購(gòu)位于廣州
、上海
、成都等城市的相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)。

但中海地產(chǎn)三季報(bào)中凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑

，也是當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的寫(xiě)照。目前行業(yè)銷售承壓
、資金回轉(zhuǎn)周期的拉長(zhǎng)
，成為多數(shù)企業(yè)面臨的共同問(wèn)題。

為支持房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展

，特別是滿足民營(yíng)房企的合理融資需求
，11月8日
，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息
，交易商協(xié)會(huì)將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資
。

民營(yíng)房企融資再收利好

，地產(chǎn)板塊股債也出現(xiàn)整體上漲。這意味著

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