“金九銀十”慘淡收場，百強(qiáng)房企十月銷售下降28%

樓市“金九”失約之后，“銀十”的表現(xiàn)也弱于市場預(yù)期。

不過房企的表現(xiàn)存在一定分化，百強(qiáng)房企中10月業(yè)績環(huán)比增長和環(huán)比降低的分別占到近半數(shù)，中海地產(chǎn)、建發(fā)、華發(fā)的表現(xiàn)相對突出，環(huán)比增幅均高于30%。

從累計(jì)業(yè)績來看，TOP100房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，9月以來的政策效果未能完全顯現(xiàn)，購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進(jìn)一步影響市場恢復(fù)節(jié)奏。接下來地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進(jìn)，但全國性強(qiáng)力政策較難出臺(tái)，市場轉(zhuǎn)暖仍存在不確定性，中短期呈現(xiàn)曲折性弱復(fù)蘇走勢。

銷售仍未達(dá)預(yù)期

作為全年沖刺業(yè)績的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一，國慶備受房企重視，今年也普遍采取了集中推盤，加大營銷力度等方式，希望能實(shí)現(xiàn)一波銷售業(yè)績的增長。然而在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企的希望并未實(shí)現(xiàn)。

據(jù)億翰智庫調(diào)研情況，即便房企屢出新招、不遺余力，特價(jià)房、買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)、首付分期、0息首付、7天無理由退房、折扣券等多方式并用，但80%的房企國慶假期認(rèn)購金額仍有30%-50%的跌幅。

克而瑞研究中心指出，目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒濃厚，疊加疫情影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進(jìn)一步加大。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城10月成交面積低至1414萬平方米，創(chuàng)下半年以來單月新低，環(huán)比下降14%，同比跌幅擴(kuò)至28%。

在此背景下，房企整體銷售在10月份延續(xù)了相對低迷的表現(xiàn)。即便在去年同期基數(shù)較低的情況下，百強(qiáng)房企10月單月銷售同比仍下降28.4%。

當(dāng)然，各梯隊(duì)房企銷售也存在分化，TOP50房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，僅18家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，且環(huán)比降幅多在30%以內(nèi)，整體環(huán)比微增0.1%。

從頭部房企來看，保利發(fā)展10月單月銷售排名第一，碧桂園、中海地產(chǎn)分別位居二、三，分別同比下降14%至430億元、同比下降29%至420億元、同比增長20%至327億元。

申萬宏源研報(bào)指出，10月房企銷售連續(xù)15個(gè)月普降，改善趨勢有所反復(fù)，同時(shí)企業(yè)分化明顯加劇，主流房企中銷售同比排名靠前的房企為：仁恒+139%、首創(chuàng)+70%、招商蛇口+52%、華潤置地+37%。

從前10月累計(jì)銷售情況來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企銷總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較9月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

房企今年以來的累計(jì)銷售情況同樣呈現(xiàn)分化，TOP10房企銷售額均值為2531.4億元，較上年下降36.4%；TOP11-30房企銷售額均值為818.7億元，較上年下降48.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為424.0億元和215.7億元，同比分別下降51.1%和42.4%。

“千億房企俱樂部”繼續(xù)減員，超千億房企16家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。

申萬宏源分析師指出，預(yù)計(jì)房企之間的銷售分化在融資差異和拿地差異之后將進(jìn)一步加大，這也會(huì)推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企的銷售集中度進(jìn)一步提升。

何時(shí)企穩(wěn)？

為了助力房地產(chǎn)市場盡快企穩(wěn)，9、10月份政策端的發(fā)力其實(shí)并不小。

中央層面多項(xiàng)政策集中出臺(tái)，包括下調(diào)首套房公積金貸款利率、部分符合條件城市可下調(diào)或取消首套房商業(yè)貸款利率下限等，以降低購房者置業(yè)成本，同時(shí)繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向更加明確。

地方層面也持續(xù)優(yōu)化政策工具箱。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，9-10月全國有超160省市出臺(tái)政策超230條，政策主要涉及優(yōu)化限購、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限等方面，部分城市將住房政策與生育、養(yǎng)老、租賃等相結(jié)合。

具體分月來看，9月政策節(jié)奏明顯加快，109省市出臺(tái)政策151次，而8月是75省市出臺(tái)政策99次。10月政策頻次有所下降，為75省市出臺(tái)政策81次。

在當(dāng)前的政策工具中，對需求端影響最大的是下調(diào)房貸利率。

9月底以來，已有100省市降低首套房公積金貸款利率；有超20城下調(diào)首套商貸利率下限至4%以下，其中包括武漢、天津等二線城市。

據(jù)中指院監(jiān)測，10月重點(diǎn)城市首套房平均貸款利率降至4.12%，二套房平均貸款利率降至4.91%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增認(rèn)為，當(dāng)前的房貸利率水平已經(jīng)非常接近下限了。如果說現(xiàn)在很多城市的購房情緒還沒有緩解起來，到了四季度或者明年整體房貸利率下調(diào)的預(yù)期還是有的。

對于接下來房地產(chǎn)市場的走勢，業(yè)內(nèi)普遍持謹(jǐn)慎的看法。

在億翰智庫看來，現(xiàn)有對于地產(chǎn)行業(yè)信任鏈條的修復(fù)動(dòng)作約束頗多，推進(jìn)緩慢，謹(jǐn)慎有余。

億翰智庫指出，從當(dāng)前的市場整體情況和表現(xiàn)來看，單單依靠市場本身力量或很難實(shí)現(xiàn)行情修復(fù)，政策的走向和力度或?qū)Q定市場走向、行情修復(fù)進(jìn)程、市場回暖程度。基于當(dāng)前市場表現(xiàn)和外部環(huán)境推演，四季度市場行情難有超預(yù)期表現(xiàn)，持續(xù)筑底或?yàn)榇蟾怕适录?/span>

中指研究院也認(rèn)為，短期來看，市場恢復(fù)節(jié)奏仍取決于宏觀基本面修復(fù)程度、疫情防控效果和政策端優(yōu)化力度等方面，若相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

孟新增認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場不一定去追求它到底何時(shí)恢復(fù)到以往的水平，而是關(guān)注重點(diǎn)城市何時(shí)能達(dá)到企穩(wěn)的階段。

克而瑞研究中心也指出，接下來兩個(gè)月，我們認(rèn)為地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續(xù)推進(jìn)。隨著政策層面持續(xù)釋放積極信號(hào)，各地強(qiáng)化保障整體市場穩(wěn)定，這將使得購房者信心逐步重塑，觀望情緒有所下降。但全國性強(qiáng)力政策較難出臺(tái)。因此，企業(yè)理應(yīng)調(diào)低政策預(yù)期，做好繼續(xù)應(yīng)對市場變化的準(zhǔn)備。