華潤(rùn)置地正加快推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。
10月25日，華潤(rùn)置地成功發(fā)行10年期“石家莊萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）”
，發(fā)行規(guī)模30.01億元
，發(fā)行利率4.0%，為市場(chǎng)第一單10年期CMBS
，同業(yè)普遍都是每3年重定價(jià)拆期CMBS
。
這支CMBS的計(jì)劃管理人以及牽頭銷售機(jī)構(gòu)為中信證券。中信證券與華潤(rùn)置地有過多次合作，曾協(xié)助其在2020年11月發(fā)行了首單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品
，發(fā)行規(guī)模25.01億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為成都萬象城
。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地已累計(jì)獲批8單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元
。
除上述兩單外，還包括20.8億元的華潤(rùn)置地萬象1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元北京華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
、21億元的沈陽(yáng)鐵西萬象匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
、45億元的重慶萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元的中金-深圳華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以及50億的上海萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃
CMBS屬于ABS（資產(chǎn)支持證券）的一種，以商業(yè)物業(yè)租金為底層資產(chǎn)
。此次CMBS標(biāo)的物業(yè)為石家莊萬象城，于2018年11月開業(yè)
，相較于2004年開業(yè)的成都萬象城是妥妥的“新人”。
開業(yè)四年來，石家莊萬象城已從成長(zhǎng)期進(jìn)入成熟期
。
據(jù)華潤(rùn)置地公布資料，石家莊萬象城位于石家莊市橋西區(qū)，近20萬平方米商業(yè)空間內(nèi)匯集了300余家國(guó)內(nèi)外品牌
，出租率超96%，集潮流輕奢
、特色餐飲
、娛樂休閑
、親子互動(dòng)等功能于一體。
方正證券首席分析師韓振國(guó)指出 ，資產(chǎn)證券化不僅能滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的長(zhǎng)期資金
，更有利于提高經(jīng)營(yíng)水平和最大化提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。
華潤(rùn)置地對(duì)成熟的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化的腳步一直沒有停下 。
華潤(rùn)置地方面對(duì)界面新聞表示 ，擬向深圳證券交易所申請(qǐng)北京清河萬象匯購(gòu)物中心的證券化融資，根據(jù)國(guó)資要求
，華潤(rùn)置地于2022年10月在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了披露
。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所10月披露，華潤(rùn)置地（北京）掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)100%股權(quán) ，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為33.93億元
，持有的主要資產(chǎn)為北京清河萬象匯。
華潤(rùn)置地方面透露 ，證券化融資后
，將繼續(xù)由華潤(rùn)置地及萬象生活負(fù)責(zé)北京清河萬象匯購(gòu)物中心的商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行
，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定
。
目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域由于尚未開放公募REITs的發(fā)行，最為常見的證券化融資工具有兩種，包括CMBS和類REITs
。
方正證券指出，CMBS和類REITs一樣都要求商業(yè)物業(yè)的空置率低、租戶履約能力強(qiáng)
、租金持續(xù)穩(wěn)定，但CMBS不用出表
，因此無需成立有限合伙公司并完成股權(quán)交割等事項(xiàng)
，因此較類REITs 發(fā)行更加方便快捷。
以北京清河萬象匯此番按例進(jìn)行股權(quán)交割推測(cè)，華潤(rùn)置地以北京清河萬象匯為底層資產(chǎn)進(jìn)行的資產(chǎn)證券化融資產(chǎn)品應(yīng)該為類REITs
。
這也是有例可循的。今年6月，華潤(rùn)置地作價(jià)20.8億元將杭州蕭山萬象匯轉(zhuǎn)讓予中信證券
，并以此為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項(xiàng)目，項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元
，首期發(fā)行規(guī)模20.8億元
，即“中信金石-華潤(rùn)置地萬象1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，期限是3+2年
，利率在3.43%-3.9%
。
據(jù)界面新聞了解，CMBS和類REITs發(fā)行的期限都比較長(zhǎng)，分別可以達(dá)到15-20年、10-15年。
華潤(rùn)置地是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者，在2019年成為繼萬達(dá)后第二家租金收入破百億的國(guó)內(nèi)房企 。
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